央廣網北京8月31日消息（記者門庭婷）8月30日，廣州成為首個執(zhí)行首套住房“認房不認貸”的一線城市，釋放了積極的信號。緊隨廣州之后，深圳成為第二個落地該政策的一線城市。截至目前，同為一線城市的北京、上海還未有所“動作”。針對“認房不認貸”對啟動房地產市場的作用有多大？北京、上海是否會跟進、何時跟進？重點一二線城市還會適度放松哪些政策？房企如何看待持續(xù)利好的樓市政策？等一系列問題，央廣網記者采訪了多位業(yè)內專家。
“認房不認貸”將在房地產市場起到哪些作用？
近日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯合印發(fā)了《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，一時間“認房不用認貸”成為樓市關鍵詞。多位業(yè)內人士也提到，“熱點城市‘認房不認貸’的落地不應再等待。若在‘金九銀十’之前落地，有望帶動購房需求快速入市?！?/p>
“認房不認貸”，即不論是否曾經有過貸款，只要目前名下沒有房產，均可以按首套按揭貸款享受首付比例和利率優(yōu)惠。對于該項政策將會在房地產市場起到哪些作用，多位業(yè)內人士作出了相應解讀。
住房城鄉(xiāng)建設部有關負責人表示，“認房不認貸”將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。
在中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜看來，“認房不認貸”，對于外地有過貸款記錄本地無房及賣一買一的置換需求來說，首付比例及貸款利率將得到較大改善，同時房地產相關稅費也有望按首套執(zhí)行，此政策在降低家庭購房門檻的同時，也降低了購房成本。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提到，此次政策力度超出了預期，一方面表現在，即便在外地有在償的按揭貸款，在本地購房也算首套房，享受首套房標準。進一步，在每一個城市，只要無房，即便有貸款（記錄或在償）就可以以首套房身份買房；另一方面，此次政策將“以家庭為單位”來認定首套房產，調整到“家庭成員為單位”，也超出了市場預期，意味著可以釋放出更多的需求；最后，該政策既有利于商品房需求端穩(wěn)定，也有利于居民端杠桿率穩(wěn)定，最終有利于資產價格和金融秩序穩(wěn)定。
為何廣州、深圳先落實“認房不認貸”？
在“認房不認貸”納入“一城一策”工具箱后，廣州成為首個執(zhí)行該政策的一線城市，深圳緊隨其后。
北上廣深四個一線城市中，為什么首先跟進落實“認房不認貸”的是廣州？鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認為，主要是因為四個一線城市中，廣州樓市的庫存壓力最大，新房的廣義庫存量（已經竣工待售的現房和還未竣工待售的期房）達到45個月以上，而且?guī)齑嬷饕€是集中在增城、從化和花郊區(qū)，同時，南沙新區(qū)的壓力也比較大。
緊隨廣州之后的深圳也因房地產市場維持低位盤整態(tài)勢。根據中指數據，8月1日至26日，深圳新房住宅成交19.13萬平方米，環(huán)比下降24.5%，同比下降近兩成，購房者觀望情緒濃厚。
李宇嘉分析認為，廣州、深圳外來人口集中，新市民規(guī)模大，占常住人口的一半左右，住房自有率不到50%，全省住房自有率只有47%，需求潛力大；其次，廣州、深圳是大灣區(qū)核心城市，因大灣區(qū)互聯互通和工作變動導致的人口流動頻繁。他還提到，廣州、深圳近期二手房價格回調明顯，7月份廣州環(huán)比下跌1%，深圳下跌0.9%，明顯高于京滬以及其他熱點城市。而且，二手房掛牌量還在增加，價格下跌幅度還在加大，京滬已經有了止跌的趨勢。
值得注意的是，與廣州不同的是，深圳樓市的關鍵在于二手房指導價執(zhí)行比較嚴格。而廣州基本已經取消執(zhí)行。張宏偉稱：“在這樣的政策執(zhí)行下，即使深圳樓市施行‘認房不認貸’，購房者如果買的是二手房，他也只能按照指導價的首套比例貸款，高于二手指導價的總價部分仍然要作為首付支付給上家房東，如果深圳的二手指導價不調整執(zhí)行標準，由于實際支付首付比例的原因，更多的人會選擇購買新房。因此，在執(zhí)行‘認房不認貸’的情況下，深圳還是要調整一下二手指導價的執(zhí)行標準?！?/p>
總的來看，中指研究院華南分院總經理楊紅俠認為，廣深兩個一線城市同日落實“認房不認貸”政策這一舉措，其向市場釋放了積極信號，有助于穩(wěn)定市場預期，夯實市場復蘇的基礎。同時，隨著廣深政策落地，預計各地政策將加快推進，尤其是北京和上海調控政策也有望迎來優(yōu)化，若政策力度較大，市場將得到明顯改善。
一線城市“認房不認貸”是否已無懸念？北京、上海是否會跟進？
在廣州、深圳執(zhí)行“認房不認貸”后，對于北京、上海是否會跟進、何時執(zhí)行，也成了市場關注的焦點。
在張宏偉看來，北上廣深一線城市，核心的五限政策仍然按正常標準執(zhí)行，即使廣州、深圳出臺了認房不認貸等定向寬松的措施，各城市在人才類購房也有定向寬松，但總體上來看，一線城市的政策執(zhí)行還相對較嚴格，還沒有出現大范圍、大幅度的寬松。
陳文靜提到，短期北京也存在優(yōu)化相關政策的預期。但目前北京全面執(zhí)行首套房“認房不認貸”政策的可能性仍較小，預計將通過一區(qū)一策或針對特定人群如多孩家庭、老年家庭等方式推進。
當前北京房地產市場下行壓力在不斷增大，根據中指研究院數據，7月北京商品住宅成交面積環(huán)比下降6.4%，8月以來周均成交面積較7月周均下降接近30%，較去年同期下降15%，政策優(yōu)化預期進一步增強。
“北京優(yōu)化樓市政策信號意義重大，對整體市場情緒的修復或將產生積極帶動作用。若北京實質性政策盡快落地執(zhí)行，北京房地產市場活躍度有望提升，市場有望逐漸企穩(wěn)修復，從而帶動全國市場逐漸修復。但當前房地產市場供求關系已經發(fā)生重大變化，各地房地產市場的修復節(jié)奏依賴于各城市基本面。對于多數城市而言，市場修復需要更長時間?！标愇撵o稱。
整體看來，陳文靜分析認為，一二線城市需求端政策大概率將繼續(xù)圍繞降低購房門檻和降低購房成本展開。從政策方向上看，除了優(yōu)化“認房又認貸”外，一是降低二套首付比例，下調貸款利率加點數。二是調整普宅認定標準，或可能通過降低非普宅首付比例的方式進行優(yōu)化。三是優(yōu)化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，庫存壓力大的區(qū)域或按照因區(qū)施策、一區(qū)一策原則，與人口、人才等政策相結合優(yōu)化政策。除此之外，優(yōu)化限售、限價政策，降低交易稅費，也是政策優(yōu)化方向。
多部委、多城市利好政策不斷落地，房企是否充滿信心？
進入8月，住建部、發(fā)改委、央行等多部委均釋放積極信號，為房地產市場注入信心。據中指研究院監(jiān)測，福州、西安、沈陽等多個城市擬于近日調整優(yōu)化限購政策，降低二套房首付比例下限，由此可見，各地亦在積極落地相關舉措。
政策利好持續(xù)釋放下，一方面促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，同時也對房企提供持續(xù)穩(wěn)定支持。正值房企中報季，在2023年中業(yè)績會上，多家房企也對近期的各項政策，發(fā)表了自己的觀點。
萬科董事會主席郁亮表示：“當前政策已在發(fā)力，希望已出臺的政策盡快落地實施，推動市場恢復到健康合理的水平。同時，像盤活存量資產等問題對行業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展意義重大，政治局會議也提出了有關要求，這對行業(yè)是一個鼓舞，我們也在期待具體舉措的出臺。”
談及剛剛出臺的“認房又認貸”政策，越秀地產董事長兼執(zhí)行董事林昭遠表示，相信中央政府有很多工具，能夠確保房地產平穩(wěn)健康發(fā)展。預計下半年隨著調控政策的持續(xù)寬松和市場信心、購房預期的逐步恢復，房地產市場將筑底企穩(wěn)，全年市場規(guī)模和房價將大致保持穩(wěn)定，城市、市場和房企分化進一步加劇。核心一線城市、重要二線城市及華東地區(qū)、大灣區(qū)資源集聚優(yōu)勢明顯，市場支撐度高、潛力大。
對于下半年樓市走勢的判斷，龍湖集團高級副總裁兼地產航道總經理張旭忠表示：“中央政治局、住建部表態(tài)對房地產行業(yè)的支持，大力支持剛性和改善性住房需求，相信市場有一波行情，公司將抓住窗口期，加快去化。從長期來看，我們依然看好房地產市場健康穩(wěn)定的發(fā)展，當前消費者的信心需要一定時間恢復?！?/p>
在李宇嘉看來，“認房不用認貸”應該是一攬子政策之一，多措并舉、供需同步發(fā)力，降低利率、降低稅費，鼓勵開發(fā)商合理定價、降價促銷，加大公共服務補短板力度，同時在居民收入端、就業(yè)端更多著力，穩(wěn)定居民的預期，這樣綜合起來才能讓樓市穩(wěn)定下來。
（責任編輯：王堆）
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