買房對絕大多數(shù)普通家庭來說是一件大事，既要面臨資金壓力，也需要花費大量時間考量。受個別房企爆雷、延期交付、降低減配、價格大降等惡性事件的影響，太原市民買房的信心大降。
5月23日，太原樓市新政出臺，以降首付、降利率、減契稅、購房補貼等花式利好組合，支持首次及改善類置業(yè)需求。嗅覺敏感的房企必定會借機再次高調(diào)炒作政策，以拉動銷售。但省城樓市產(chǎn)品供應(yīng)端已發(fā)生了深刻變化，購房者面對樓市“新變化”，應(yīng)該更新哪些買房“新姿勢”？
早選房源伺機而動
近期，各地政府接連推出新一輪的購房寬松政策：包括降低房貸利率、降低首付比例、提高購房補貼、降低購房稅費等。這些城市里，包括山西周邊的中部省份省會城市，也包括太原周邊各地市。不少讀者發(fā)出疑問：“最近政策放松了，可以下手買房了嗎？”
山西晚報記者采訪了省內(nèi)外多位知名行業(yè)人士，答案是：購房者要結(jié)合自身的條件，了解置業(yè)目標城市整體發(fā)展狀況來購房。購房者如計劃在太原長久生活和工作，是剛需或者改善需求，可以提前下手，看好意向房源，做好購房攻略，在半個月內(nèi)制定買房計劃。新政出臺后，看房量、交易量會增加，房企也會應(yīng)景出臺一些購房優(yōu)惠政策，這也意味著整體房價有可能會漲，此時提前看好房源就會比別人節(jié)省時間，更易抓住政策開放期的好時機。
業(yè)內(nèi)人士建議，“看房源，需要提前準備到這樣一個狀態(tài)：想清楚自己要買什么樣的房子，在哪個片區(qū)，選擇哪幾個樓盤的哪幾個戶型。把這些決策做好，接下來就只是看房源、看價格即可。同時，了解自己的資金、征信情況，做到能夠順利首付及申請貸款?！?/p>
購房者若在非省會三四線城市生活工作，市場及房企對政策反應(yīng)要比太原慢，選房可以相對從容一些。當前，各城市之間的差距正在逐步拉大，弱勢城市跟隨大城市一起普漲的時代已結(jié)束。同時，即使當?shù)卣雠_積極新政，弱線城市的樓市價格上升幅度有限，購房者可以等待市場明朗以后再做決定不遲。
另外，在樓市和房價長期穩(wěn)定的態(tài)勢下，業(yè)主什么時候買房都不會太晚，而且隨著居住需求的多樣化，置業(yè)可選擇性只會增多。經(jīng)濟收入預(yù)期不佳的購房者，盲目加杠桿置業(yè)不明智，所以不要讓不合需求的房子成為了生活和幸福的累贅。
值得注意的是，大幅降價、品牌已出現(xiàn)嚴重財務(wù)危機的樓盤依然要慎選。逢交房必維權(quán)，已是省城樓市普遍現(xiàn)象。但細究起來，每個項目維權(quán)內(nèi)容卻是千差萬別，問題的嚴重性迥然不同。
比如，有些維權(quán)是因為交房綠化不到位，事實是公共綠地尚未竣工，樹木花卉品質(zhì)不夠高端；有些維權(quán)是因為樓道、樓梯沒有鋪瓷磚、入戶大堂及小區(qū)大門不夠氣派；還有配建學校教學團隊非總校，售房沒明示，房企涉嫌錯誤引導(dǎo)等。比這類維權(quán)問題嚴重的是精裝房交房品質(zhì)與樣板間差別過大，貨不對版；樓價下降過甚，工程質(zhì)量惡劣等。而最讓人心生同情的維權(quán)是品牌運營不佳、交房遙遙無期；樓盤一房多賣，收房辦證艱難無助；項目違規(guī)開發(fā)銷售，被查封等事件。對比各類維權(quán)，如今購房者選房對品牌選擇更要心中有數(shù)，不要一味迷信大品牌、上市公司、豪宅產(chǎn)品，影響基本住房訴求的品牌千萬不能碰。
弱線城市切勿“沙里淘金”
目前，全國已有上百個城市出臺了樓市新政。如個人經(jīng)濟條件優(yōu)渥，在一線和強二線城市置業(yè)是最優(yōu)選。但在實際操作中，一線和強二線城市的購房資金和政策門檻太高，若沒有去一線或強二線城市定居生活的計劃，退而求其次，可以選自己所在地的省會城市置業(yè)。業(yè)內(nèi)人士表示，“生活在經(jīng)濟較弱的城市，手中房子又是老區(qū)老房，或者說到現(xiàn)在還屬于空置率較高的新區(qū)房子，那么最好找機會脫手這類房源?！?/p>
如需在非省會城市置業(yè)，置業(yè)前需要考慮清楚一些實際問題。非省會城市基本屬于三四線的弱勢城市，這類城市的城建水平、軟性環(huán)境等條件較弱，人口外流傾向明顯，房地產(chǎn)發(fā)展的空間相對有限，存在房地產(chǎn)流動性差的問題。購房者在置業(yè)前得做好長期居住及養(yǎng)房的打算，這些區(qū)域的二手房、租房市場不活躍，房子轉(zhuǎn)手難。
選房時要避免“硬傷”，例如，沒有優(yōu)質(zhì)學區(qū)的老區(qū)老房很容易失去流動性，由于城市缺乏外來流動人口，有支付能力的本地人又不存在購置老房的需求，想賣房時很可能遇到二手房市場無人問津的情況。
有優(yōu)質(zhì)學位房以及城市新區(qū)的主流新房，這兩類房源完全有可能在階段性出現(xiàn)供不應(yīng)求，市場較熱的局面。此時需要注意的是：這種階段性供不應(yīng)求完全是階段性改善需求爆發(fā)的結(jié)果，長期看大多是要降溫的。但無論怎么降溫，至少這類房源處在相對優(yōu)勢的位置，最壞也不至于失去流動性。所以非要在普通中小城市投資房產(chǎn)的話，基本也只有這兩類產(chǎn)品能選，緊緊跟隨主流改善需求。
此外，商務(wù)公寓、老大樓、超小戶、小產(chǎn)權(quán)、老公房、高總價豪宅等各種居住功能不強的房子，只有在一線城市才能成規(guī)模地細分市場，不建議普通購房者去買，更不要有賣掉舊房去投資置業(yè)的想法。
“城市之間整體優(yōu)劣差距的內(nèi)部原因，是經(jīng)濟、人才等方面的巨大結(jié)構(gòu)性差異導(dǎo)致。弱線城市魚龍混雜，好壞參半，任何一個行業(yè)內(nèi)人士都沒法逐個研究哪個樓盤更有潛力。這里只需要注意一點：盡量不要去干沙里淘金的事情，購房不是打游戲，樓盤走勢和購房成本并不成正比?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。（山西晚報記者 張磊）
（責任編輯：蔡文斌）
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