今年以來，太原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置資產(chǎn)的動作明顯增多，其中不乏核心資產(chǎn)。山西晚報記者發(fā)現(xiàn)，近一年來，太原區(qū)域公開披露的房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息有很多家，包括華僑城、融創(chuàng)、富力等名企的太原在建、已建項目。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，不僅省城，國內(nèi)各地房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息增多，究其直接原因，是房企融資環(huán)境收緊，在現(xiàn)金流緊張的情形下，企業(yè)出售部分資產(chǎn)是回籠資金最快速的方法之一。規(guī)模房企尚且需要股權(quán)變現(xiàn)以符合監(jiān)管要求，抵御風(fēng)險能力更弱的中小房企面臨的壓力更大，預(yù)計未來房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象將繼續(xù)增加。購房者在投資、置業(yè)時，需要關(guān)注相關(guān)信息，規(guī)避風(fēng)險。
房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓引人關(guān)注
近一年來，太原頻頻出現(xiàn)房企擬進(jìn)行或已完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓，或打包整體出售的現(xiàn)象。
5月6日，是北京產(chǎn)權(quán)交易所一則小型經(jīng)營規(guī)模房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息披露的結(jié)束日期：華僑城集團(tuán)有限公司擬捆綁轉(zhuǎn)讓太原三家置業(yè)公司各5%股權(quán)。三家公司分別為太原僑碩置業(yè)有限公司、太原僑諾置業(yè)有限公司、太原僑隆置業(yè)有限公司，轉(zhuǎn)讓底價均為500萬元，轉(zhuǎn)讓方要求價款一次性支付。山西晚報記者發(fā)現(xiàn)，上述三家公司成立時間均不滿四年，注冊資本均為1億元，股權(quán)結(jié)構(gòu)均為由中鐵置業(yè)集團(tuán)西安有限公司、中鐵三局集團(tuán)有限公司以及華僑城（天津）投資有限公司分別持股57%、38%以及5%。
無獨有偶，“富力核心資產(chǎn)”出售的廣告信息在省城各類自媒體上廣為流傳：包括兩家五星級酒店，富力萬達(dá)文華酒店和富力鉑爾曼酒店，以及一家商場富力廣場和富力城售樓處。業(yè)內(nèi)人士還表示，“此時可抄底價，直通董事長超大單洽談通道?！?/p>
除此之外，太原寶能城和融創(chuàng)太原府運用金融手段解決融資問題等信息在省城房地產(chǎn)業(yè)界甚囂塵上。
不僅是這些知名項目，還有一些企業(yè)也存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓情況。山西晚報記者根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公開信息進(jìn)行梳理統(tǒng)計，今年1月以來，我省的房企涉及到地產(chǎn)股權(quán)、債權(quán)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項目共有8個，這些項目的轉(zhuǎn)讓方或債務(wù)人幾乎都為房地產(chǎn)企業(yè)，包括綜合地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等。
根據(jù)區(qū)塊鏈資管平臺CAIC數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)延續(xù)去年頻繁出售資產(chǎn)的趨勢，出售方企業(yè)類型中，地產(chǎn)行業(yè)出售額占比總成交額61%，高居首位。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓或繼續(xù)增加
對于房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息增多的原因，上海瀚米咨詢負(fù)責(zé)地產(chǎn)金融、信托、基金工作的余先生表示，近兩年來，房企轉(zhuǎn)讓股權(quán)現(xiàn)象不鮮見，主要是融資環(huán)境收緊原因?qū)е?。融資監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”出臺后，大部分房企有一條或多條指標(biāo)“踩線”，政策壓力下，房企開始主動調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，通過增發(fā)新股、子公司IPO等方式加強股權(quán)融資，而出售部分資產(chǎn)是回籠資金最快速的方法之一。
余先生表示，轉(zhuǎn)讓股權(quán)有利于房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資源配置、專注核心業(yè)務(wù)發(fā)展、增加資金儲備及降低負(fù)債率，有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高抗風(fēng)險能力，實現(xiàn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展。房企通過部分權(quán)益出讓可以為地產(chǎn)項目開發(fā)引入有實力的合作方，降低凈負(fù)債率指標(biāo)，也可以通過繼續(xù)持有的部分股權(quán)獲得收益。還有部分房企選擇股權(quán)整體出售，這主要是出于盤活存量資產(chǎn)以及業(yè)務(wù)調(diào)整兩方面的考量。股權(quán)轉(zhuǎn)讓本是現(xiàn)代企業(yè)為實現(xiàn)募集資本、產(chǎn)權(quán)流動、資源優(yōu)化等企業(yè)發(fā)展及融資目標(biāo)極為正常的現(xiàn)象，但一年來此類事情頻出，說明房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力現(xiàn)象很普遍，規(guī)模房企尚且需要股權(quán)變現(xiàn)以符合監(jiān)管層的紅線要求，抵御風(fēng)險能力更弱的中小房企面臨的壓力更大。
山西晚報記者發(fā)現(xiàn)，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息公布較為頻繁的房企中，有央企也有民營企業(yè)。余先生表示，央企本身經(jīng)營穩(wěn)健保守，雖然不屬于“踩線”企業(yè)，轉(zhuǎn)讓股權(quán)是為了響應(yīng)監(jiān)管要求。此外，國資委要求央企資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要通過產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌，因此，央企轉(zhuǎn)讓的信息更為公開，更容易被大眾關(guān)注。在全行業(yè)內(nèi)，很多房企也有轉(zhuǎn)讓動作，只是未達(dá)到公告標(biāo)準(zhǔn)，披露信息被關(guān)注的很有限。未來短期內(nèi)，中小房企地產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮退出的現(xiàn)象可能加速，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，同時，房企也將放棄之前大面鋪開的多元化策略，放棄進(jìn)展不佳的業(yè)務(wù)，未來房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象將繼續(xù)增加。
上海光明律師事務(wù)所律師付永生表示，對于上市公司來說，擁有“大腿級”的大股東，無疑有助于提升上市公司的市場信譽，進(jìn)而一定程度上對該公司在金融機構(gòu)的授信額度有比較正面的影響。此外，大股東如果能夠?qū)⒁恍﹥?yōu)質(zhì)資產(chǎn)或業(yè)務(wù)裝入上市公司，也是能夠進(jìn)一步增加上市公司的內(nèi)在價值。
并購重組整合已開啟
為了加速行業(yè)調(diào)整，上月末，坊間盛傳央行召集房企召開并購行業(yè)座談會，備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，若此次會議真實，那么實際上相關(guān)會議中的內(nèi)容對于理解后續(xù)并購和金融政策等都有很大的啟發(fā)。
據(jù)悉，未來監(jiān)管層或?qū)⒎潘刹①彽暮弦?guī)要求。例如，對房企“四證不全”的項目（“四證”即土地證、規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售證），涉及并購貸款置換土地出讓金項目等合規(guī)性要求有所放松。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次還要求開發(fā)貸全力支持房企，但是資金務(wù)必封閉管理。該表述實際上也體現(xiàn)了對于開發(fā)貸發(fā)放額度和規(guī)模方面的支持。在實際操作中，一些房企由于債務(wù)的壓力，一些項目獲取開發(fā)貸的難度較大，或者說既有的政策效應(yīng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有促使房企“解渴”。此次對于開發(fā)貸的支持，客觀上也是希望一些收并購項目能夠更好地獲得資金支持，防范項目爛尾，同時確保項目后續(xù)有較好的交付能力。
此外，關(guān)于保證按揭的發(fā)放也有所明確。實際上，只有按揭工作順利開展，房企的項目銷售才會持續(xù)改善。而隨著項目的銷售數(shù)據(jù)改善，其后續(xù)資金狀況就可以改善。對于房地產(chǎn)項目的風(fēng)險化解和項目銷售資金的回籠等都有積極的作用。業(yè)內(nèi)人士表示，對于按揭貸款的支持，其實從去年9月底監(jiān)管層就有所調(diào)控，目前包括太原在內(nèi)的市場也出現(xiàn)了降低利率、降低首付、延緩房貸繳納等優(yōu)惠措施，客觀上都有助于保障房屋銷售市場的健康發(fā)展，對于出險企業(yè)的資產(chǎn)收并購等也有積極的作用。
對購房者影響甚微
對于房企的頻繁調(diào)整，不少購房者擔(dān)心會影響到自己購買的商品房交付及后續(xù)的配套服務(wù)。業(yè)內(nèi)人士表示，房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因有很多，會不會導(dǎo)致在建工程爛尾及后續(xù)服務(wù)的連續(xù)性，很難通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)來做出判斷。
一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言，“我做過的項目里曾遇到過房企資金鏈斷裂，在建樓盤已經(jīng)爛尾，不得不轉(zhuǎn)讓股權(quán)。新進(jìn)來的股東資金實力雄厚，不僅救活了房企，還把爛尾樓給挽救過來的。市場上也有一些比較擅長投資爛尾樓的資本方，專門找這種項目。所以，不能用股權(quán)轉(zhuǎn)讓來判斷在建樓盤是否會爛尾。但需要注意的是，如果某項目準(zhǔn)備對外出售股權(quán)，但長時間找不到合作方，說明項目非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或標(biāo)的額過高，若為在建工程存在爛尾可能。”
余先生表示，一般來說，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對購房業(yè)主影響甚微。企業(yè)選擇轉(zhuǎn)讓股權(quán)、出售資產(chǎn)，也是為了保證能如期交房為宗旨的操作。具體要看接手后企業(yè)的操作，一般來說，有人接盤，項目就有其價值所有，爛尾的可能性相對較小。
付永生同樣也表示，房企股權(quán)變更可能會有一些風(fēng)險的存在，但更多的是能夠保證樓盤項目有充足的資金投入，更好保障項目能夠順利進(jìn)行，購房者不應(yīng)將開發(fā)商股權(quán)變更簡單理解為開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題。
對于已經(jīng)簽訂過《商品房買賣合同》并辦理網(wǎng)簽備案的購房者來說，開發(fā)商股權(quán)變更并不影響合同的履行。（山西晚報記者 張磊）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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