今年一季度，太原市場(chǎng)受局部疫情及供地減少等影響，土地成交規(guī)模跌入谷底，流拍率進(jìn)一步上升。與此同時(shí)，受制于多數(shù)房企資金壓力仍未得到實(shí)質(zhì)性紓解，土地流拍現(xiàn)象頻發(fā)。
4月第三周，太原朗潤(rùn)智業(yè)機(jī)構(gòu)一季度的樓市數(shù)據(jù)出爐，從土地、商品房供需、價(jià)格等維度的數(shù)據(jù)看，太原六城區(qū)一季度樓市不容樂(lè)觀，土地供應(yīng)量驟減，二季度待入市產(chǎn)品減少，各房企銷售以存量為主，供應(yīng)端仍較疲軟，整體市場(chǎng)預(yù)期不樂(lè)觀。
而另一方面，全國(guó)房地產(chǎn)在“房住不炒”總基調(diào)下，多地因城施策，出現(xiàn)降首付、降利率等現(xiàn)象，小范圍刺激房地產(chǎn)成交提升。在此大環(huán)境的影響下，二季度太原樓市表現(xiàn)的冷熱度與未來(lái)樓市政策息息相關(guān)。如果短期內(nèi)太原樓市有利好新政出臺(tái)，房企必定會(huì)供應(yīng)放量，成交規(guī)模有所回升，但難超去年同期；但若無(wú)樂(lè)觀政策加持，因各項(xiàng)目的回款、運(yùn)營(yíng)資金壓力繼續(xù)加大，市場(chǎng)回溫動(dòng)力不足。
成交地價(jià)跌至歷史谷底
先拿數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話，朗潤(rùn)智業(yè)2022年第一季度數(shù)據(jù)顯示：太原六城區(qū)土地僅供應(yīng)5宗，4宗為商住用地（3宗位于杏花嶺城北東山板塊），1宗為商業(yè)用地（集中在綜改區(qū)瀟河產(chǎn)業(yè)園內(nèi)），供應(yīng)量同比下降95%；成交8宗，成交量同比下降9%。就成交地塊來(lái)看，樓面價(jià)1431元/平方米，下跌至歷年最低值；流拍5宗，均為商住用地。
今年2月，太原土地零成交，2月15日，原定為虎年“第一拍”的三宗地塊，均未有房企報(bào)名參與競(jìng)買，不得已流拍。這三宗地塊分別為晉源區(qū)新晉祠路附近一宗商住用地，尖草坪區(qū)攝樂(lè)村附近兩宗山西宗業(yè)工貿(mào)有限公司儲(chǔ)備地塊。其中，晉源區(qū)新晉祠路附近地塊SP-2202曾于2021年12月15日公開(kāi)掛牌拍賣，經(jīng)歷過(guò)兩次公開(kāi)掛牌，但均以“流拍”收?qǐng)?。這是繼2021年12月以來(lái)的又一次流拍。
整個(gè)一季度，土地市場(chǎng)延續(xù)了2021年土地市場(chǎng)冷清走勢(shì)。山西晚報(bào)記者查閱數(shù)據(jù)獲悉，2021下半年，太原土地市場(chǎng)剛有回暖態(tài)勢(shì)，12月份土地成交呈現(xiàn)翻倍猛增，但6月至11月成交面積相加也不及12月單月的成交量。12月的土地成交熱好景不長(zhǎng)，土地市場(chǎng)進(jìn)入今年再度降至冰點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，在樓市成交未現(xiàn)升溫之前，土地流拍現(xiàn)象可能仍將存在，因房企不報(bào)名而流拍，是當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房企謹(jǐn)慎拿地的必然結(jié)果。
而從板塊土儲(chǔ)容量看，目前太原市場(chǎng)上土儲(chǔ)集中于城市外圍的熱點(diǎn)板塊，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。朗潤(rùn)智業(yè)數(shù)據(jù)顯示，一季度，土地整體市場(chǎng)上已拿地項(xiàng)目、已拿地未推量達(dá)到4243萬(wàn)平方米，土儲(chǔ)量主要集中于城市外圍區(qū)域，如綜改區(qū)、環(huán)西南板塊、北部新城板塊等競(jìng)爭(zhēng)較大的熱點(diǎn)板塊，三個(gè)板塊占整體土儲(chǔ)的43%。
商品房成交量?jī)r(jià)同比下滑
與土地市場(chǎng)并行的還有成交量。2022年一季度，太原商品房市場(chǎng)成交面積76.3萬(wàn)平方米，同比下降45%；成交金額84.9億元，同比下降50%；成交均價(jià)11129元/平方米，同比下降8%。一季度房企推貨節(jié)奏緩慢，市場(chǎng)遭遇“倒春寒”，成交情況達(dá)到近三年一季度市場(chǎng)最低值。
與此同時(shí)，省城樓市庫(kù)存經(jīng)過(guò)去年一年的盤整，庫(kù)存明顯減少。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度太原住宅市場(chǎng)存量約661萬(wàn)平方米，累計(jì)去化周期約15個(gè)月，其中已推未售量411萬(wàn)平方米，取證未推量為250萬(wàn)平方米，主要集中在綜改區(qū)、環(huán)西南板塊和朝陽(yáng)板塊等；北部新城板塊持續(xù)以價(jià)換量流速快，去化周期在10個(gè)月內(nèi)。而2021年年末，省城住宅市場(chǎng)的存量為849萬(wàn)平方米，累計(jì)去化周期為16個(gè)月。
庫(kù)存的多少會(huì)直接影響房?jī)r(jià)，2017、2018、2019年，省城的樓市及土地市場(chǎng)成交火爆，直接帶來(lái)2019、2020、2021年連續(xù)三年的庫(kù)存節(jié)節(jié)升高。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，太原房?jī)r(jià)已經(jīng)連跌半年，連上之前持平的月份，太原房?jī)r(jià)不漲價(jià)的態(tài)勢(shì)持續(xù)了8個(gè)月。
除商品住宅外，其他物業(yè)類型也同樣成交慘淡，公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)成交金額同比下降均在77%以上，公寓、寫(xiě)字樓成交均價(jià)跌至冰點(diǎn)。省城樓市仍處于清庫(kù)存、拉需求的階段。
4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了今年一季度全國(guó)樓市的銷售數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，商品房銷售面積31046萬(wàn)平方米，同比下降13.8%；銷售額29655億元，下降22.7%。3月末，商品房待售面積56113萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.2%。從這份數(shù)據(jù)可以看出，今年全國(guó)商品房無(wú)論是銷售額還是銷售面積，均低于去年水平，且降幅略大。銷售額及銷售面積下降的狀態(tài)在太原會(huì)更明顯，而因一季度的表現(xiàn)不佳，會(huì)影響到全年業(yè)績(jī)，省城部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年樓市銷售成績(jī)會(huì)整體低于去年水平，但庫(kù)存量會(huì)好過(guò)去年。
主場(chǎng)轉(zhuǎn)至改善項(xiàng)目
綜合今年一季度太原品牌房企的業(yè)績(jī)發(fā)現(xiàn)，改善項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺。
朗潤(rùn)智業(yè)相關(guān)人士表示，市場(chǎng)下行明顯情況下，本土房企項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力明顯減弱，省城成交前20名的品牌均為全國(guó)性企業(yè)，這當(dāng)中八成為集團(tuán)財(cái)務(wù)運(yùn)作安全的房企品牌，有少量上榜項(xiàng)目負(fù)面新聞纏身。2022年，房企壓力并未降低，旗下各項(xiàng)目復(fù)工困難，出于對(duì)交房的考慮，客戶更加信任國(guó)企及央企，從榜單上看，成交業(yè)績(jī)排名靠前的品牌中，有六家為國(guó)有企業(yè)，其中保利發(fā)展位列第一，成交金額9.47億元。
此前，剛需市場(chǎng)一直是太原樓市的主要成交類型。但從去年至今，剛需產(chǎn)品價(jià)格下降幅度大，成交不樂(lè)觀。與改善產(chǎn)品相比，剛需市場(chǎng)打價(jià)格戰(zhàn)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯低于改善市場(chǎng)。從成交金額看，一季度太原前十名項(xiàng)目中，有7個(gè)為中端或高端改善項(xiàng)目，其中首開(kāi)·華潤(rùn)紫雲(yún)府成交4.23億元，排名第一；龍城金茂府價(jià)格高達(dá)21000元/平方米以上，依然能排名第二。
從成交板塊來(lái)看，熱點(diǎn)板塊成交量占有率達(dá)87%。這說(shuō)明太原樓市成交區(qū)域集中度較高。其中龍城大街位居板塊榜首，環(huán)西南板塊、朝陽(yáng)板塊緊隨其后。板塊前十名企業(yè)的成交金額市占率約為87%，多為河?xùn)|熱點(diǎn)板塊。
從產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)看，兩極分化明顯，100120平方米、180-200平方米占比增加，總價(jià)段100萬(wàn)元以內(nèi)、240萬(wàn)元以上占比提升。第一季度，產(chǎn)品分化更加明顯。100-120平方米增加明顯，更多客戶選擇小三居，120-180平方米占比小幅下降，180-200平方米占比提升；總價(jià)在100萬(wàn)以內(nèi)占比擴(kuò)大6.92%，100-200萬(wàn)占比下降，240萬(wàn)以上擴(kuò)大4.5%。
二季度展望：維持中低位運(yùn)行
在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行背景下，中央各部委密集表態(tài)，釋放積極信號(hào)，各地因城施策，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)。預(yù)計(jì)二季度，在貨幣、企業(yè)融資方面有所放松，但整體仍維持穩(wěn)定。與此同時(shí)，今年太原將從各方面維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，推廣“房證同交”“拿地即開(kāi)工”等改革，進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)活力。
因城施策，從各方面促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，企業(yè)融資可能有所放松。朗潤(rùn)智業(yè)表示，開(kāi)發(fā)商“錢緊”現(xiàn)狀短時(shí)間內(nèi)難解決，拿地態(tài)度將會(huì)更加謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)二季度一級(jí)市場(chǎng)成交規(guī)模仍將維持中低位運(yùn)行。
另一方面：一季度，從全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)建安及土拓投資指標(biāo)來(lái)看，新開(kāi)工、竣工、土地購(gòu)置均負(fù)增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)投資規(guī)模增速低。在此大背景下，房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎，市場(chǎng)成交規(guī)模及成交金額同環(huán)比均大幅下降，太原市成交率下降近五成，流拍現(xiàn)象頻發(fā)，預(yù)計(jì)二季度成交規(guī)模將周期性回升但難追平去年同期。
在二級(jí)市場(chǎng)層面，待入市項(xiàng)目減少，供應(yīng)端疲軟，近期以去庫(kù)存為主，成交回溫動(dòng)力不足，房?jī)r(jià)不漲成為新常態(tài)。二季度供求量預(yù)計(jì)不及去年同期水平。
從住宅市場(chǎng)看，二季度太原預(yù)計(jì)可售貨量519萬(wàn)平方米，其中朝陽(yáng)、環(huán)西南、綜改區(qū)貨量多，均在50萬(wàn)平方米以上；待入市項(xiàng)目分布在朝陽(yáng)、長(zhǎng)風(fēng)西、南城核心板塊。排名前十的房企可售貨量約214萬(wàn)平方米，市場(chǎng)處于下行期，品牌開(kāi)發(fā)商推貨量減少，預(yù)計(jì)保利、萬(wàn)科、碧桂園、中海持續(xù)領(lǐng)跑市場(chǎng)。（山西晚報(bào)記者 張磊）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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