1998年7月3日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)［1998］23號(hào)），宣布全國(guó)城鎮(zhèn)從1998下半年開始停止住房實(shí)物分配，全面實(shí)行住房分配貨幣化，同時(shí)建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。該文件的發(fā)布在我國(guó)住房制度改革進(jìn)程中具有里程碑式的意義。業(yè)界的學(xué)者們普遍認(rèn)為，《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的頒布標(biāo)志著我國(guó)的房地產(chǎn)真正跨進(jìn)了市場(chǎng)化時(shí)代，不僅快速增強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給能力，更有效解決了城鎮(zhèn)住房供給不足問題。
陜西房地產(chǎn)的發(fā)展也經(jīng)過了20載，在房改20年的劃時(shí)代背景下，華商報(bào)記者專訪見證西安房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的專家、學(xué)者，各位大咖也在暢談20年“房改”，縱論行業(yè)的未來與發(fā)展，對(duì)美好生活的期望……自我調(diào)整中市場(chǎng)逐步由速度轉(zhuǎn)為效率
由數(shù)量轉(zhuǎn)向質(zhì)量
西安建筑科技大學(xué)副教授 陜西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任
李玲燕
房改20年，陜西省城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1998年的12.35平方米增長(zhǎng)至2017年底的32.7平方米，也迅速提高了房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，基于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用也越來越大。當(dāng)然，當(dāng)年的房改在快速促進(jìn)住房商品化的同時(shí)，住房不公平現(xiàn)象也在進(jìn)一步擴(kuò)大，房?jī)r(jià)飆升，這就與后續(xù)國(guó)家提出的加快建立和完善適合我國(guó)國(guó)情的住房保障制度的政策力度息息相關(guān)。
目前，房地產(chǎn)行業(yè)最大的變化便是在市場(chǎng)不斷的自我調(diào)整中逐步由速度轉(zhuǎn)為效率，由數(shù)量轉(zhuǎn)向質(zhì)量的轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也從原先的資源競(jìng)爭(zhēng)（以土地為主）步入產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。未來，品牌效應(yīng)、高品質(zhì)、高質(zhì)量等將是房地產(chǎn)行業(yè)追逐的關(guān)鍵屬性。
黨的十九大報(bào)告指出，“中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。個(gè)人認(rèn)為，美好生活應(yīng)該是與百姓生活息息相關(guān)的就業(yè)、教育、醫(yī)療、居住、養(yǎng)老、文化等領(lǐng)域都是公平、公正、公開，綠色、宜居、生態(tài)，高質(zhì)量、高品質(zhì)、可持續(xù)的。那對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，在更加注重高質(zhì)量產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，個(gè)人認(rèn)為行業(yè)應(yīng)該更加注重以人為本、堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，在滿足消費(fèi)者需要的同時(shí)，創(chuàng)新性地引導(dǎo)消費(fèi)者追求美好生活的理念，特別在人居環(huán)境與美好生活的策劃、建造、運(yùn)營(yíng)與管理方面不斷創(chuàng)新、不斷提升。住房不能僅以解決居住問題為目標(biāo)
永秀智庫(kù)理事長(zhǎng) 白永秀
1998年，“房改”這一改革舉措的推行，實(shí)現(xiàn)了我國(guó)住房制度三個(gè)方面的轉(zhuǎn)變。
第一，實(shí)現(xiàn)了由單位分房向社會(huì)購(gòu)房的轉(zhuǎn)變。在此之前，城鎮(zhèn)職工住房主要依靠單位的福利房來解決，而單一住房建設(shè)投資的有限供給和計(jì)劃供應(yīng)的分配方式，使人們對(duì)住房的需求長(zhǎng)期得不到滿足。商品房的引入促進(jìn)了國(guó)有資本、民營(yíng)資本、外商資本等多種市場(chǎng)力量的進(jìn)入，極大地緩解了住房的供需矛盾，同時(shí)有效帶動(dòng)了城鎮(zhèn)化及房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)諸如水泥、建材、家具、租賃、物業(yè)管理等的發(fā)展。
第二，實(shí)現(xiàn)了由實(shí)物分房向貨幣化分房的轉(zhuǎn)變?？紤]到收入因素的影響，中央進(jìn)一步完善公積金制度，使城鎮(zhèn)職工購(gòu)房資金來源多元化，包括職工工資、住房公積金、購(gòu)房貸款及由政府和所在單位的住房補(bǔ)貼等，對(duì)于生活困難的群眾，則提出構(gòu)建“以商品房為主，保障性住房為輔”的住房保障體系，通過廉租房解決低收入群眾的住房問題。這一分配方式的改變，加速了住房市場(chǎng)化的進(jìn)程，形成了市場(chǎng)為主的住房資源配置體制。
第三，實(shí)現(xiàn)了由數(shù)量型發(fā)展向質(zhì)量型發(fā)展的轉(zhuǎn)變。在房改開始推行的幾年間，房地產(chǎn)的發(fā)展主要以滿足人民基礎(chǔ)性的住房需求為主，而隨著供需矛盾的緩解以及人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)需求，房地產(chǎn)開始重視對(duì)于高質(zhì)量型住房的供給，這一趨勢(shì)在近幾年也不斷得到加強(qiáng)。總的來說，1998年房改是我國(guó)在建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)程中的配套之舉，它不僅僅是體制改革的內(nèi)容，也由此盤活諸多要素市場(chǎng)，成為間接推動(dòng)了其他領(lǐng)域的市場(chǎng)化改革進(jìn)程，意義重大。
在中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代后，以人民為中心的發(fā)展思想將成為房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想，住房作為人民美好生活的重要組成部分，一方面要緊緊圍繞人民的實(shí)際需求來實(shí)現(xiàn)自身的長(zhǎng)足發(fā)展，另一方面也要通過房地產(chǎn)行業(yè)自身的率先轉(zhuǎn)型來引導(dǎo)人民生活質(zhì)量的提高，從某種角度來說后者可能更為重要。一是產(chǎn)品層次的轉(zhuǎn)型，住房不能僅以解決居住問題為目標(biāo)，要通過提供品質(zhì)化、便利化、生態(tài)化、休閑化的居住條件，滿足不同人群對(duì)于多種生活方式的需要。二是布局結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，以交通的通達(dá)性為首要因素，改善我國(guó)房地產(chǎn)的布局結(jié)構(gòu)，通過發(fā)展學(xué)區(qū)房、醫(yī)區(qū)房、工區(qū)房等，提高人民的生活便利程度。三是業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，要進(jìn)一步擴(kuò)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，形成以房地產(chǎn)為核心的完整的居住產(chǎn)業(yè)鏈，重點(diǎn)放在與住房相關(guān)的服務(wù)業(yè)上。四是房地產(chǎn)職能的轉(zhuǎn)型，要努力成為集規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售、管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)等相關(guān)職能為一體的全能房地產(chǎn)企業(yè)。20年從無到有成就巨大
未來要提高土地的使用效率和開發(fā)的可控性
西安建筑科技大學(xué)建筑學(xué)院副教授 馬健
房地產(chǎn)行業(yè)最大的變化是20年時(shí)間從無到有，繼而發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和居民消費(fèi)投資的重要組成部分，期間經(jīng)歷了史無前例的發(fā)展歷程，取得了巨大的成就，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要里程碑。
“美好生活”應(yīng)該是人民能夠安居樂業(yè)，居住環(huán)境具有安全、舒適、友好、便利、健康、綠色、環(huán)保等特征。房地產(chǎn)行業(yè)20年間取得了巨大的成就，但依然存在著不同地區(qū)和不同開發(fā)者之間的開發(fā)水平差異，行業(yè)還缺乏統(tǒng)一有效的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致低水平的開發(fā)項(xiàng)目時(shí)有出現(xiàn)，維權(quán)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。部分房屋設(shè)計(jì)不合理導(dǎo)致使用壽命過短，造成了社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)方式較為粗放，絕大多數(shù)房屋是以半成品的毛坯方式交付使用，二次裝修制造了大量的建筑垃圾，造成了環(huán)境污染和資源浪費(fèi)。房屋設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量還有極大的提升空間，整個(gè)行業(yè)需要在監(jiān)督管理、設(shè)計(jì)、施工、建材研發(fā)等方面繼續(xù)努力。
未來，在開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和開發(fā)過程中，管理部門應(yīng)通過有效的評(píng)判和監(jiān)督機(jī)制，如針對(duì)項(xiàng)目開展建筑策劃和使用后評(píng)估，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全過程監(jiān)控，提高土地的使用效率和開發(fā)的可控性，避免低水平開發(fā)。在住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，設(shè)計(jì)師應(yīng)深入研究居住者的生活特征和需求，讓居住空間更加舒適、合理、健康、環(huán)保、智能、高效。在施工方面，積極推進(jìn)集約化、裝配化和住宅產(chǎn)業(yè)化，避免粗放式的生產(chǎn)方式，提高住宅的整體質(zhì)量，降低成本，降低能耗、物耗。在建筑結(jié)構(gòu)和材料選擇方面，推進(jìn)鋼結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)等環(huán)保建造方式和綠色建筑材料的市場(chǎng)應(yīng)用，創(chuàng)造環(huán)境友好的居住建筑。讓房地產(chǎn)行業(yè)更加以人為本，在新時(shí)代實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的增長(zhǎng)。樓市長(zhǎng)效機(jī)制加持
一起為城市美好生活共同努力
西安創(chuàng)典全程地產(chǎn)咨詢有限公司總經(jīng)理 徐正茂
客觀來講，如果說改革開放是中國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)邁入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主要標(biāo)志，那么1998年房改就是中國(guó)房地產(chǎn)計(jì)劃行為走向市場(chǎng)調(diào)節(jié)的重大舉措。順應(yīng)北上廣深等一大批城市的高速發(fā)展，一座座高樓大廈的拔地而起不僅有效地解決了城市居民的住房問題，更讓城市面貌煥然一新，同時(shí)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)人均住房面積達(dá)36.7平方米，顯然市場(chǎng)上的房子已經(jīng)基本滿足人們的居住需求，但受制于城市結(jié)構(gòu)、人群結(jié)構(gòu)兩方面失衡的影響，一二線城市無房可住現(xiàn)象較為普遍。
當(dāng)下，在國(guó)家加快建立樓市長(zhǎng)效機(jī)制的大方向下，行業(yè)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)品升級(jí)已成為房地產(chǎn)熱門話題。據(jù)悉很多大開發(fā)商開始關(guān)注地產(chǎn)的精細(xì)化服務(wù)，如碧桂園提出的“給您一個(gè)五星級(jí)的家”、萬科宣傳的“三好住宅”等等。同時(shí)，隨著社會(huì)物質(zhì)水平的不斷提升，人們?cè)谫I房時(shí)已不局限于滿足單一的居住需求。和善的物業(yè)服務(wù)、智能的安防設(shè)施、便捷的交通出行、良好的購(gòu)物場(chǎng)所、優(yōu)質(zhì)的教育環(huán)境、先進(jìn)的醫(yī)療配套等等，將成為眾多購(gòu)房者追求美好生活的價(jià)值取向，同時(shí)也將是開發(fā)商彰顯社會(huì)責(zé)任的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)。
然而在高額利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下，近20年數(shù)以萬計(jì)的公司先后進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，但由于自身開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足等原因，致使項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不暢的情況不勝枚舉。鑒于此，地產(chǎn)顧問公司應(yīng)運(yùn)而生，代理房地產(chǎn)商的銷售業(yè)務(wù)。另外，顧問服務(wù)板塊則從地塊選取、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等維度進(jìn)行綜合研判，給開發(fā)商提供專業(yè)開發(fā)建設(shè)意見的同時(shí)，為改善城市人居環(huán)境盡自己一份微薄之力。發(fā)揮政府主導(dǎo)作用
為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展協(xié)同創(chuàng)新
西安交大房地產(chǎn)研究所教授 楊東朗
自從1998年國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定實(shí)施以來的20年，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展完善、房地產(chǎn)發(fā)展為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)居民住房條件和質(zhì)量不斷改善的20年。
總結(jié)房地產(chǎn)與城市發(fā)展、老百姓生活質(zhì)量提高等工作的經(jīng)驗(yàn)，主要有幾條：一是黨和政府關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策適應(yīng)了老百姓迫切改善住房條件的客觀需求。二是堅(jiān)持房地產(chǎn)改革開放的大方向不動(dòng)搖，培育了大批房地產(chǎn)行業(yè)的投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的市場(chǎng)主體。三是建立住房公積金制度和房地產(chǎn)抵押等金融支持制度，幫助廣大居民能夠買得起或租得起商品住房。四是建立公租廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、現(xiàn)價(jià)商品房及職工集資建房等保障房體系，使收入較低的居民住有所居。
但是，房地產(chǎn)也存在一些急需解決的問題和矛盾。一是房地產(chǎn)發(fā)展增加了普通家庭購(gòu)房的負(fù)擔(dān)，擠壓了其他消費(fèi)升級(jí)；不斷上漲的房?jī)r(jià)造成居民財(cái)富分配差距過大，易引發(fā)社會(huì)不公的矛盾；二是房地產(chǎn)行業(yè)需要解決發(fā)展不平衡、不充分的矛盾；三是政府房地產(chǎn)政策要建立長(zhǎng)效機(jī)制，從土地供應(yīng)多主體、住房供應(yīng)多主體、租購(gòu)并舉、支持居民自住、金融政策、稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城鄉(xiāng)一體化政策等到完善法律手段、經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用和市場(chǎng)配置資源的主體作用，為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展協(xié)同創(chuàng)新。800元/m2的房改初期
賣出一套房相當(dāng)費(fèi)力
獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)論人
城市住宅運(yùn)營(yíng)研究專家 李連源
1998年，我國(guó)住房制度改革，大規(guī)模盤活了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)積累下的存量資產(chǎn)，成功地拯救了亞洲金融風(fēng)暴中的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，觸發(fā)了改革開放以來持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。讓住房形式由政府分配轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化，從而改善了國(guó)人居住品質(zhì)，讓房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
市場(chǎng)化的“一刀切”過分倚重了賣，忽略了國(guó)人收入存在的巨大差異，保障房、租賃性住房長(zhǎng)期短缺，使一部分人一直徘徊在市場(chǎng)化以外。雖然后來經(jīng)適房、廉租房、公租房、限價(jià)商品房、共有產(chǎn)權(quán)房的跟進(jìn)，但還是出現(xiàn)了很長(zhǎng)一段時(shí)間的空缺，待到政策普照時(shí)基礎(chǔ)價(jià)格已被抬高很多。
房改初期，商品房銷售也非一帆風(fēng)順，人們從配給制到自主購(gòu)買，一時(shí)很難轉(zhuǎn)過彎，花錢買房近乎天方夜譚。就西安而言，當(dāng)時(shí)從800元/m2~2000元/m2，人們視而不見，賣一套房相當(dāng)費(fèi)力。雖然房改啟動(dòng)，但土地并未完全放開，土地使用以聯(lián)營(yíng)、招商居多，一般多是三五畝地開發(fā)，以多層建筑為主，幾乎很少有10棟樓以上的小區(qū)。稍微大的小區(qū)多是各區(qū)“低改辦”和房地局的低改項(xiàng)目，或騰遷后的商品房。太白小區(qū)、太白花園、祥花苑、華清小區(qū)、西城坊等都是較早的商品房，那時(shí)只要裝了暖氣就算高檔小區(qū)。
進(jìn)入2000年以后，“用明天的錢圓今天的夢(mèng)”的營(yíng)銷開始蔓延，人們開始正視房子及按揭購(gòu)房。
人們購(gòu)房的積極性得到前所未有的激發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展階段。這個(gè)時(shí)期土地市場(chǎng)已經(jīng)放開，招拍掛成為市場(chǎng)主旋律，國(guó)企的引領(lǐng)作用開始顯現(xiàn)，建筑形式從多層、小高層向高層遞進(jìn)，設(shè)施以暖氣、天然氣為基本配套，同時(shí)注重小區(qū)綠化，同第一代住宅產(chǎn)品有了質(zhì)的變化。高樓、電梯、洋房是這個(gè)階段的明顯特征。
好房子可以彰顯美好生活，而好房子不僅是周邊配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、出行便利等傳統(tǒng)“指標(biāo)”，還應(yīng)該對(duì)健康、頤養(yǎng)（養(yǎng)老）、環(huán)保、智能等方方面面有所體現(xiàn)。
具體說來，對(duì)居家個(gè)性化需求有所體現(xiàn)，如隔音、上下水音噪、防霾換氣、冷暖可循環(huán)利用、智能家居管理等，只有滿足人們?nèi)粘Ｉ畹囊粦?yīng)需求，才能體現(xiàn)美好生活，讓居家生活更加舒適。
需要強(qiáng)調(diào)的是，好房子不是面積大，而是能夠滿足人們的個(gè)性化需求；其次千房一面、千房一價(jià)不能詮釋住房?jī)r(jià)值，也是“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的絆腳石。住宅個(gè)性化、差異化、品質(zhì)化是目前樓市需要直面的刻不容緩的問題。
（責(zé)任編輯：梁艷）
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