央廣網北京11月19日消息（記者門庭婷）11月18日，上海、北京相繼發(fā)布取消普通住房和非普通住房標準，同時對個人銷售住房涉及的增值稅、個人購買住房涉及的契稅，按照《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的公告》有關規(guī)定執(zhí)行。
至此，京滬住房不再被“區(qū)別對待”，房地產相關稅收上也執(zhí)行了全國統(tǒng)一政策。另外，上海對交易房產時涉及的個稅也進行了調整，在房地產市場形勢向好的基礎上，將和行政、土地、金融等政策互動，持續(xù)釋放組合拳效應。
利好大戶型房源交易，北京房地產稅收政策落地
11月13日，財政部等三部委發(fā)布《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的公告》，明確與取消普通住房和非普通住房標準相銜接的增值稅等優(yōu)惠政策，即房地產減稅政策，且明確具體操作辦法由各地制定。
11月18日晚，北京市住建委等三部門聯(lián)合印發(fā)《關于取消普通住房標準有關事項的通知》，按照11月13日財政部等三部門聯(lián)合發(fā)布的規(guī)定進行相應調整。
增值稅方面，政策調整后個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。
北京鏈家研究院分析師冷會表示，增值稅作為賣方稅種，原則上由賣方承擔，但實際仍會體現(xiàn)在房屋總價中。本次增值稅政策調整對于改善性需求的釋放構成實質性利好，按照新政策，持有滿2年、原來被認定為非普住房的房屋將被免征增值稅，稅務成本將有明顯降低。
中原地產首席分析師張大偉介紹，數(shù)據(jù)顯示，目前北京二手房140平米以上成交占比大約在8%左右。過去出售一套滿二唯一的二手房，只要是140平方米以下的普通住房，增值稅為零。但如果是140平方米以上的非普通住宅，若總價定1200萬，房東購入價800萬，僅差額增值稅已高達20萬以上。新政落地，平均單套減少的增值稅有望超過20萬。
契稅方面，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
58安居客研究院院長張波告訴記者：“北京目前仍有約30%的住宅被認定為非普通住房，北京市普宅標準取消后，只要是滿2年的住房，出售時就免征增值稅。再次購房只要是140平方米以下，就只收1%的契稅?！?/p>
市場方面，10月北京二手房市場交易活躍度有所提升，二手房網簽1.7萬套、均價5.23萬元/平方米，環(huán)比分別增長31%和2.4%。11月上旬，安居客平臺顯示，北京上旬找房熱度有小幅下行，預計這一政策出臺后會拉動下半年熱度同步回升。
在冷會看來，此次契稅及增值稅政策均相對更利好中間面積段、改善性住房，對于改善性群體而言，整體購房成本顯著下行。而對于剛需群體而言，此次政策調整則有利于剛需群體選擇中間面積段住房，能夠在接近的購置成本上選購相對居住條件更好的住房。
核定征收稅率統(tǒng)一為1%，上海擴大交易稅優(yōu)惠覆蓋面
與北京政策相比，上海本輪新政還提到了個稅政策。
2006年，原上海市地方稅務局印發(fā)的《關于本市貫徹〈國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知〉的操作意見》明確，普通住房按轉讓收入的1%征收，非普通住房按轉讓收入的2%征收。
此次上海推出的新政明確，對個人轉讓住房未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，根據(jù)規(guī)定實行個人所得稅核定征稅，以轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額。
（上海普房標準取消后的個稅政策優(yōu)化情況）
“政策減負效應明顯?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長嚴躍進表示，舉例來說，若上海某房東出售一套1000萬總價的住房，過去個稅或需繳納20萬，那現(xiàn)在或只需繳納10萬，持續(xù)降低了售房成本、增加了住房財產性收入。
中指研究院上海分析師劉卓維分析稱，此次稅收政策的出臺降低了個人所得稅以及購房契稅支出，使得交易成本更加合理，同時能更好地滿足居民的置換需求，尤其是改善性住房的置換需求，增強了市場參與者的信心，對于穩(wěn)定市場預期以及促進房地產市場健康發(fā)展發(fā)揮了積極作用。
“10月份以來上海房地產市場的入市節(jié)奏明顯加快、多樣化購房需求積極釋放。同時，稅收優(yōu)化政策雖然在12月1日正式執(zhí)行，但不影響11月中下旬的房屋買賣，各類尚未申報繳納的稅費亦可享減稅優(yōu)惠?！眹儡S進稱。
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的前10月房價數(shù)據(jù)看，10月份，上海新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.3%，位居全國首位。同時，中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月1日-15日，上海商品住宅成交套數(shù)4909套，同比增長58.5%。
在劉卓維看來，本次稅收政策調整一方面是為了貫徹落實黨中央、國務院的決策部署，另一方面也是對“929滬七條”中相關舉措的完善，體現(xiàn)了上海對調整房地產市場，穩(wěn)定市場預期的決心。
（責任編輯：蔡文斌）
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